Asamblea de consorcio: quórum y mayorías

Esta nota la firmamos la abogada y el administrador del estudio, y está pensada para el propietario que recibe una convocatoria y quiere saber si está bien hecha, o que necesita una asamblea y no la consigue. La asamblea es uno de los tres órganos del consorcio, junto con el consejo de propietarios y el administrador (Código Civil y Comercial, art. 2044), y es la que decide: lo que le atribuyen la ley y el reglamento, lo que el administrador o el consejo le someten, la conformidad con el nombramiento y el despido del personal, y todo lo que no esté asignado a otro órgano (art. 2058). Lo que sigue sale del texto vigente del Código y de la Ley 941 de la Ciudad en su texto consolidado, consultados el 2 de octubre de 2026.

Tres ideas antes de empezar. La forma de convocar, la anticipación, los poderes y muchas de las mayorías están en el reglamento de tu edificio (art. 2056): es lo primero que hay que leer. El Código no fija un quórum, fija una mayoría, y la cuenta sobre el total de propietarios, no sobre los presentes. Y lo que no está en el orden del día no se puede votar, salvo que estén todos y lo acepten por unanimidad (art. 2059).

Quién convoca

La regla es que convoca el administrador y redacta el orden del día (art. 2067, inc. a). En la Ciudad, la Ley 941 dice cómo: conforme al reglamento, «bajo pena de nulidad», con lugar, día, temario y horario de comienzo y de finalización, y con copia del acta de la última asamblea (art. 9, inc. j). Si el administrador no convoca, el Código prevé quién lo reemplaza:

↗El consejo de propietarios, si existe, puede convocar y redactar el orden del día cuando el administrador «por cualquier causa» omite hacerlo. Y si el cargo de administrador queda vacante, tiene que convocar dentro de los treinta días (art. 2064, incs. a y d).
↗Los propietarios que representen el cinco por ciento de las partes proporcionales pueden someter a la asamblea cuestiones atribuidas al administrador o al consejo (art. 2058, inc. b). Si los propietarios pueden pedir una asamblea extraordinaria, y cuántos hacen falta, lo dice el reglamento de cada edificio (art. 2056, inc. m).
↗Si el administrador y el consejo omiten convocar, los propietarios que representen el diez por ciento del total pueden pedirle al juez una asamblea judicial. Se hace en su presencia, resuelve por mayoría simple de presentes y, si no llega a una decisión, decide el juez (art. 2063).
↗Y la asamblea puede autoconvocarse, con las condiciones que explicamos más abajo (art. 2059).

Administrador (art. 2067, inc. a)Consejo de propietarios (art. 2064, inc. a)Asamblea judicial a pedido del 10 % (art. 2063)

FIG. 01 — QUIÉN CONVOCA, SI EL ANTERIOR NO LO HACE

Qué tiene que decir la convocatoria

↗Se hace por el medio y con la anticipación que fija el reglamento (arts. 2056, inc. m, y 2059). El Código no fija días mínimos.
↗Lleva el orden del día redactado «en forma precisa y completa» (art. 2059). Tratar otros temas es nulo, salvo que estén presentes todos los propietarios y acuerden por unanimidad tratarlos: un punto «varios» no habilita a votar cualquier cosa.
↗Indica lugar, día y horario de comienzo y de finalización, y va con copia del acta de la última asamblea (Ley 941, art. 9, inc. j).
↗Muchos reglamentos citan en primera convocatoria y a una segunda media hora después. El Código no habla de segunda convocatoria: sirve para empezar con los que estén, pero para decidir pide la mayoría del artículo 2060, que se cuenta sobre el total.

Quórum y mayorías: lo que el Código pide de verdad

El artículo 2059 se llama «Convocatoria y quórum», pero no fija ningún quórum. Lo que fija el Código es la mayoría: las decisiones se adoptan «por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales», que «se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto» (art. 2060). Se cuenta sobre el total del edificio, no sobre los que fueron, y hay que reunir las dos cosas a la vez. Como antecedente, el manual de buenas prácticas consorciales que publicó la Ciudad en 2025, derogado el 10 de septiembre de 2026 (Disposición 3644/DGDYPC/26), respondía a la pregunta por el quórum con ese mismo artículo.

11 UNIDADES · 54 %Alcanza: más de la mitad de las unidades y de los porcentuales

11 UNIDADES · 46 %No alcanza: tiene las unidades, no los porcentuales

9 UNIDADES · 58 %No alcanza: tiene los porcentuales, no las unidades

FIG. 02 — LA DOBLE EXIGENCIA, EN UN EDIFICIO DE 20 UNIDADES

El reglamento de cada edificio determina «las mayorías necesarias para las distintas decisiones» y «la forma de computar las mayorías» (art. 2056, incs. ñ y p). Para algunas decisiones, el Código pide algo más o algo distinto:

MAYORÍA ABSOLUTALa regla general, sobre el total y con doble exigencia (art. 2060)

NOMBRAR Y REMOVERAl administrador lo nombra y lo remueve la asamblea, sin expresión de causa (art. 2066)

MAYORÍA + INFORMEMejoras u obras nuevas sobre partes comunes, con informe técnico previo (art. 2051)

DOS TERCIOS DEL TOTALModificar el reglamento (art. 2057) y validar una autoconvocatoria (art. 2059)

UNANIMIDADObras que modifican la estructura de manera sustancial o benefician a un solo propietario (art. 2052)

CONFORMIDAD DEL TITULARSuprimir o limitar derechos de una unidad más allá del funcionamiento cotidiano (art. 2061)

FIG. 03 — QUÉ PIDE CADA DECISIÓN

Cuando los presentes no llegan a la mayoría

Es lo más común: a la asamblea va menos de la mitad del edificio. El Código no la invalida. La mayoría de los presentes «puede proponer decisiones», que se comunican «por medio fehaciente» a los ausentes y «se tienen por aprobadas a los quince días de notificados», salvo que los ausentes se opongan antes, por el mismo medio y «con mayoría suficiente» (art. 2060). El acta transcribe lo que se propuso y, al pie, el administrador deja constancia de las comunicaciones enviadas, de las oposiciones y de las conformidades recibidas (art. 2062).

EN LA ASAMBLEALos presentes votan una propuesta y queda en el acta
DESPUÉSSe notifica a cada ausente por medio fehaciente
15 DÍASSin oposición con mayoría suficiente, queda aprobada
AL PIE DEL ACTAEl administrador anota envíos, oposiciones y conformidades

FIG. 04 — DE LA PROPUESTA A LA DECISIÓN (ART. 2060)

Ni el Código ni la Ley 941 definen qué es un «medio fehaciente», y la forma de notificar es contenido del reglamento (art. 2056, inc. m). Lo que importa es poder probar que la propuesta llegó y cuándo, porque los quince días corren desde la notificación. Va al domicilio de la unidad, o al domicilio especial que el propietario haya notificado al administrador (art. 2046, inc. f). Sin notificación, el plazo no empieza a correr y la propuesta no queda aprobada.

Autoconvocatoria y decisiones sin asamblea

La asamblea puede autoconvocarse para deliberar: los propietarios se reúnen sin que nadie los haya citado. Pero para que lo que decidan valga, la autoconvocatoria y el temario tienen que aprobarse por «una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios» (art. 2059): de todo el edificio, no de los presentes. Si el edificio tiene 30 propietarios, son 20. Es la salida cuando el administrador no convoca y no hay consejo, pero el número es alto.

Hay una vía más, pensada para edificios chicos: las decisiones tomadas «por voluntad unánime del total de los propietarios» valen aunque no se tomen en asamblea (art. 2059). Hace falta la firma de todos.

¿Y la asamblea a distancia?

El capítulo de propiedad horizontal del Código no la menciona. Para las personas jurídicas en general, y «en ausencia de previsiones especiales», el Código admite participar con medios que permitan comunicarse simultáneamente «si todos los que deben participar del acto lo consienten» (art. 158, inc. a), y el consorcio es una persona jurídica (art. 2044). Si esa regla alcanza a un consorcio cuyo reglamento no dice nada es una cuestión discutida, y no encontramos una ley ni un decreto de la Ciudad vigentes que regulen la asamblea a distancia. Lo prudente es que el reglamento lo prevea, o que todos los propietarios lo acepten por escrito, y que el acta deje constancia de cómo se hizo.

El acta, las firmas y los poderes

↗Es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios (art. 2062).
↗Los presentes firman el acta como constancia de asistencia y el administrador coteja esas firmas con las registradas (art. 2062). En la Ciudad, el registro de firmas se exhibe al comienzo de cada asamblea para que los presentes puedan verificar los poderes (Ley 941, art. 9, inc. e).
↗El acta la redacta un secretario elegido por los propietarios, con el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones o de las propuestas, y la firman el presidente de la asamblea y dos propietarios (art. 2062).
↗Cada propietario puede hacerse representar con un poder. Cuántos poderes puede tener cada uno lo limita el reglamento (art. 2056, inc. n).

Plazos que conviene tener anotados

↗Treinta días desde la fecha de la asamblea: caduca el derecho a pedir judicialmente su nulidad (art. 2060).
↗Quince días desde la notificación: es lo que tienen los ausentes para oponerse a una propuesta (art. 2060).
↗Sesenta días desde el cierre del ejercicio: el administrador rinde cuenta documentada (art. 2067, inc. e).
↗Treinta días de vacancia del administrador: el consejo convoca a la asamblea (art. 2064, inc. d).
↗En un edificio nuevo, la primera asamblea se hace dentro de los noventa días de cumplidos dos años del reglamento o de ocupada la mitad de las unidades, lo que ocurra primero; el administrador designado en el reglamento cesa si no lo ratifica (art. 2066).
↗En cada asamblea que considere su designación o su continuidad, y una vez por año en la ordinaria, el administrador presenta el certificado de inscripción en el Registro Público de Administradores (Ley 941, arts. 6 y 8).

Si el administrador no convoca: qué hacer, en orden

↗Pedila por escrito, con el temario. Un mail o una nota con constancia de recepción dejan registro.
↗Si hay consejo, pedile que convoque: es una de sus atribuciones (art. 2064, inc. a).
↗Si se juntan los dos tercios del total, autoconvóquense y aprueben la autoconvocatoria y el temario al empezar (art. 2059).
↗Si no, con el diez por ciento del total se puede pedir la asamblea judicial (art. 2063). Es un trámite judicial: hace falta abogado.
↗No convocar conforme al reglamento es un incumplimiento de la Ley 941 (art. 9, inc. j) que se puede denunciar ante el Registro Público de Administradores.

La asamblea es donde se decide un cambio de administración. Cómo se hace ese cambio sin dejar al edificio sin gestión, paso a paso.

CAMBIO DE ADMINISTRADOR EN CABA →

Esta nota es informativa y general: no reemplaza el asesoramiento legal específico ni la lectura del reglamento de cada edificio, que es el que fija la forma de convocar, los poderes y muchas de las mayorías.

FIRMAN ESTA GUÍA

Dra. Nancy Miranda

ABOGADA — RESPONSABLE DEL ÁREA LEGAL

Abogada (CPACF T° 68 F° 936), socia y responsable del área legal de Ing. Miranda & Asoc. Asesora sobre normativa, gestión de mora, contratos y asuntos laborales del personal de los edificios.

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Maximiliano Miranda

ING. CIVIL — ADMINISTRADOR RPA 18983

Ingeniero civil (CPIC 17.438, CIPBA 57.503) y administrador de consorcios matriculado en el RPA del GCBA (N.º 18983). Dirige Ing. Miranda & Asoc., estudio de administración técnica de edificios en CABA y GBA norte.