Esta nota la firmamos la abogada y el administrador del estudio, y está pensada para el propietario que no puede ir a una asamblea y quiere que su voto cuente, para quien recibe los poderes de sus vecinos y para los propietarios que juntan adhesiones para una autoconvocatoria. Lo normativo sale del texto vigente del Código Civil y Comercial —la representación (arts. 358 a 381) y la propiedad horizontal—, de la Ley 941 de la Ciudad en su texto consolidado y de su reglamentación (Decreto 551/10), consultados el 20 de octubre de 2026.
Tres ideas antes de empezar. El voto en la asamblea se puede delegar: el Código permite actuar por medio de un representante salvo cuando la ley exige que lo haga el titular (art. 358), y para la asamblea cuenta con las cartas poder, al punto de que el reglamento tiene que especificar cuántas puede tener cada uno (art. 2056, inc. n). Lo primero que hay que leer es ese reglamento, que puede limitar los poderes y pedir requisitos que la ley no exige, como la firma certificada: cada propietario está obligado a cumplirlo (art. 2046, inc. a). Y un poder vale para lo que dice: sus facultades se interpretan en forma restrictiva (art. 375).
Qué es un poder y qué efecto tiene
El poder es el acto por el que un propietario autoriza a otra persona a actuar en su nombre. El Código lo llama acto de apoderamiento (arts. 359 y 363), y la representación que nace de él es voluntaria, porque resulta de un acto jurídico y no de una regla de derecho (art. 358). «Carta poder» es el nombre de uso para el poder escrito en un documento firmado por quien lo da, sin escribano, y el propio Código habla de «cartas poderes» cuando se refiere al reglamento (art. 2056, inc. n). Lo que el apoderado vota dentro de las facultades que recibió produce efecto directamente para el propietario, como si hubiera votado él (arts. 359 y 366).
Dos reglas más ordenan todo lo demás. La representación voluntaria sólo comprende los actos que el propietario podría hacer por sí mismo (art. 362): el apoderado no vota más de lo que podría votar el dueño. Y el apoderado tiene que cumplir las instrucciones que recibió (art. 372, inc. b); si están escritas en el poder que presenta, el consorcio las conoce y el Código las hace valer frente a él (art. 362).
Quién puede votar por una unidad
| SITUACIÓN | QUIÉN VOTA | QUÉ CONVIENE |
|---|---|---|
| El propietario | Vota por sí, o por medio de un apoderado. | Si tiene varias unidades funcionales, cada una cuenta como una unidad, con su porcentual (art. 2060). Una cochera o baulera complementaria forma parte de la unidad a la que sirve y no suma otra (art. 2039). Para los dos tercios de la totalidad (arts. 2057 y 2059), si la cuenta está justa, conviene llegar también contando personas. |
| Otro propietario del edificio | Puede votar por otro, con su poder. | El reglamento tiene que especificar cuántas cartas poder puede tener cada titular (art. 2056, inc. n): leelo antes de juntar poderes. |
| Inquilino, familiar u otra persona | Con un poder del propietario. | El inquilino no vota por ser inquilino. Si el reglamento exige que el apoderado sea propietario, hay que respetarlo. |
| Unidad con varios dueños | La unidad vota una vez. | Que el poder lo firmen todos y vaya uno, o que vayan todos de acuerdo. Si no hay acuerdo, el voto de esa unidad queda expuesto a discusión. |
| Unidad de una sociedad (por ejemplo, una desarrolladora) o en un fideicomiso | Quien representa a la sociedad según su estatuto, o un apoderado (art. 358). Si la unidad está en un fideicomiso, el titular es el fiduciario (art. 1666): vota él o su apoderado. | Que lleve la constancia de su designación o el poder. |
| Quien compró con boleto y todavía no escrituró | Si ya tiene la posesión, está obligado a pagar las expensas junto con el propietario, sin liberarlo (art. 2050). Pero la asamblea es la reunión de propietarios y el Código cuenta las mayorías sobre ellos (arts. 2058 y 2060). | Lo seguro es que vote con un poder del titular de la unidad: sin escritura no hay título suficiente para transmitir el dominio (arts. 1017, inc. a, y 1892). |
| Unidad con usufructo (por ejemplo, donada con reserva de usufructo) | El usufructuario debe pagar las expensas comunes (art. 2148), pero el usufructo es un derecho sobre un bien ajeno (art. 2129) y el Código cuenta las mayorías sobre los propietarios (art. 2060). | El Código no dice quién vota. Lo seguro es que vote el nudo propietario —el dueño de la unidad, que en una donación con reserva de usufructo es quien la recibió—, o alguien con su poder, que puede ser el propio usufructuario. |
| El propietario murió | El poder que había dado se extingue, por regla (art. 380, inc. b). Hasta la partición, los herederos tienen sus derechos en forma indivisa (arts. 2280 y 2363). Si no hay administrador de la herencia, los actos de administración piden el consentimiento de todos, que pueden darle un mandato a uno de ellos o a otra persona (arts. 2323 y 2325); si lo hay, administra él (arts. 2346 y 2353). | El Código no dice si votar en la asamblea es un acto de administración. Sin administrador de la herencia, lo seguro es que vaya uno con poder de todos los herederos y con la documentación que acredite quiénes son. Con administrador, que vaya él con la constancia de su designación: su función es conservar los bienes y continuar el giro normal, y no puede hacer actos que importen disposición de los derechos del causante (arts. 2353 y 2354). Para los temas de más peso, que lleve también la conformidad escrita de todos los herederos. |
| El administrador | Ni el Código ni la Ley 941 tienen una regla específica; el reglamento puede tenerla. | Sus honorarios se acuerdan entre él y la asamblea (Ley 941, art. 14): con poderes, estaría de los dos lados. Para los temas que lo tocan —su designación, sus honorarios, su rendición de cuentas— votaría sobre su propia gestión: no lo recomendamos. |
Si votó tu apoderado, tu unidad estuvo en la asamblea: su voto se cuenta por tu unidad y por tu porcentual, como si hubieras ido. Por eso, lo prudente es no contar con la comunicación que el art. 2060 manda a los propietarios ausentes ni con los quince días para oponerte a una propuesta: pedile a tu apoderado que te cuente qué se votó, y al administrador, una copia del acta.
Qué tiene que decir la carta poder
No hay un texto obligatorio. Lo que sigue es lo que recomendamos para que nadie pueda discutirla el día de la asamblea:
- ↗Quién lo da: nombre, documento, unidad funcional con su porcentual, y la firma. Si la unidad tiene varios dueños, lo firman todos.
- ↗A quién: nombre y documento del apoderado. Podés nombrar a dos: si no decís que actúen juntos, cualquiera de los dos puede votar (art. 378), y te queda un suplente.
- ↗Para qué asamblea: fecha, hora —la de primera convocatoria y, si el reglamento la prevé, la de segunda— y quién convoca, y si es autoconvocada, que lo diga. Agregá «y sus cuartos intermedios». En la Ciudad, la convocatoria del administrador lleva la hora de finalización (Ley 941, art. 9, inc. j) y, si a esa hora quedan puntos del orden del día sin tratar, se pasa a un cuarto intermedio de no más de ocho días corridos, del que los presentes quedan notificados con la firma del acta (Decreto 551/10, art. 9, inc. j): pedile a tu apoderado que te avise. Esa regla reglamenta la convocatoria del administrador; en una autoconvocada, la cláusula sirve igual si la reunión sigue otro día.
- ↗Para qué temas: todos los del orden del día o sólo algunos. Lo más claro es adjuntar la convocatoria. Si querés, dale instrucciones de voto por escrito: el apoderado tiene que cumplirlas (art. 372, inc. b).
- ↗Las facultades especiales, con todas las letras. Un poder en términos generales sólo incluye los actos de administración ordinaria (art. 375), y el Código no dice qué votos de una asamblea quedan fuera de ella. Lo seguro es que el poder nombre los temas de más peso: una reforma del reglamento (art. 2057), una mejora u obra nueva (arts. 2051 y 2052) o la supresión o limitación de derechos de tu unidad que vayan más allá del funcionamiento cotidiano (art. 2061). Para esto último el Código pide la conformidad expresa de sus titulares: si la da tu apoderado, que el poder lo diga; lo más seguro es que la des vos, por escrito, y que quede al pie del acta (art. 2062).
- ↗Si puede pasarle el poder a otro: por regla puede (art. 377). Si no querés, escribí que no puede sustituirlo.
- ↗Si la asamblea no se hace y se convoca de nuevo para otro día —no hablamos de un cuarto intermedio ni de la segunda convocatoria que ya preveía la citación—, es otra asamblea: un poder con la fecha anterior no la nombra. Si querés que te cubra, que lo diga («o la que se convoque en su reemplazo, con el mismo orden del día»).
- ↗Fecha y firma, en el original.
¿Y si ya le diste a alguien un poder general, por ejemplo por escritura porque vivís afuera? Puede servir para la asamblea, con el límite de las facultades especiales: un poder general sólo incluye los actos de administración ordinaria (art. 375). Para los temas de más peso, lo seguro es una carta poder para esa asamblea, o un poder que los nombre.
La firma: ¿hace falta escribano?
Para votar en una asamblea, ni el Código ni la Ley 941 piden escribano ni firma certificada. El poder se otorga en la forma que se pide para el acto que el apoderado va a hacer (art. 363), y como la ley no fija una forma especial para votar en la asamblea, rige la regla general: se puede usar la que se estime conveniente (art. 284). Pero las normas de la asamblea hablan de un poder escrito y firmado: el Código, de «cartas poderes» (art. 2056, inc. n), y la Ley 941 manda exhibir el registro de firmas al comienzo de cada asamblea para que se pueda verificar la autenticidad de los poderes que se presenten (art. 9, inc. e). Por eso lo usual es una carta poder firmada, sin certificar. El reglamento de tu edificio puede pedir más, por ejemplo la firma certificada, y cada propietario está obligado a cumplirlo (art. 2046, inc. a).
Lo que sí exige el Código es un Libro de Registro de firmas de los propietarios: con esas firmas, el administrador coteja las que se ponen en el acta de cada asamblea (art. 2062). En la Ciudad, además, tiene que llevarlo actualizado y exhibirlo al comienzo de cada asamblea, para que los propietarios presentes puedan verificar la autenticidad de los poderes que se presenten (Ley 941, art. 9, inc. e), y el libro tiene que estar autorizado y con el formato que fije la autoridad de aplicación (Decreto 551/10, art. 9, inc. e). En la práctica:
- ↗Registrá tu firma en ese libro, aunque vayas siempre en persona: con ella se coteja tu firma en el acta, y es la que permite controlar un poder tuyo el día que no puedas ir.
- ↗Si tu firma no está registrada, o el poder lo va a presentar alguien que la asamblea no conoce, certificala ante escribano o ante quien admita el reglamento. Una firma certificada se discute mucho menos.
- ↗Si alguien objeta un poder, ni el Código ni la Ley 941 le dan a una persona en particular la decisión: la ley pone el registro a la vista para que los propietarios presentes puedan verificar los poderes. Recomendamos dejar la objeción en el acta y anotar cada votación con esa unidad y sin ella: si el resultado es el mismo, la objeción no cambia lo que se decidió.
- ↗Una foto o un escaneo del poder mandado por WhatsApp o por mail es una copia, no el documento firmado: no trae la firma original, y cualquiera puede discutir que sea tuya. Si el poder se hace en un documento electrónico, el Código da por cumplido el requisito de la firma cuando se usa una firma digital, que asegura la autoría y la integridad del documento (art. 288). Llevá el original, o un poder con firma digital.
Cuántos poderes puede tener cada uno
El Código no fija un número: el reglamento tiene que especificar los límites a la cantidad de cartas poder que puede tener cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas (art. 2056, inc. n). Si tu reglamento fija un tope, quien esté alcanzado por él no puede votar con más poderes de los que permite, y el Código no dice cuáles quedan afuera si llega con más: conviene repartirlos antes entre varios apoderados. Si no fija ninguno, el Código no pone otro.
Leé bien cómo está redactada la limitación: el inciso habla de los titulares de unidades, y si tu reglamento dice además quién puede ser apoderado, eso también obliga (art. 2046, inc. a). Un tope evita que pocas personas concentren los votos del edificio.
El poder para una autoconvocatoria
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar, y lo que decida es válido si la autoconvocatoria y el temario se aprueban por dos tercios de la totalidad de los propietarios (art. 2059). En nuestra guía para autoconvocar recomendamos juntar esa aprobación por escrito antes de citar y ratificarla en la reunión con los dos tercios del total presentes o representados con poder. Por eso, si un propietario no va a firmar la planilla él mismo ni a ir a la reunión, conviene que su poder cubra los dos momentos; si ya firmó la planilla, alcanza con que cubra la reunión y la ratificación:
- ↗Aprobar la autoconvocatoria y el orden del día y firmar en su nombre la planilla de adhesión, si todavía no la firmó. Si firma el apoderado, el poder va adjunto a la planilla: conviene firmarlo en dos ejemplares, uno para la planilla y otro para la reunión.
- ↗Asistir a la asamblea autoconvocada —con su fecha, hora y lugar—, votar la ratificación de la autoconvocatoria y del orden del día, y votar cada punto.
- ↗Transcribir el orden del día en el poder, o adjuntarlo. Un poder «para la próxima asamblea» o «para la asamblea que convoque el administrador» difícilmente alcance para una autoconvocada: las facultades se interpretan en forma restrictiva (art. 375).
- ↗Si el administrador puede no ir a la reunión, certificar la firma: el Libro de Registro de firmas lo lleva él (art. 2067, inc. i), y sin el libro los presentes no tienen contra qué cotejarla.
Cómo se cuentan los dos tercios del total, diez pasos para que la asamblea se sostenga, ejemplos con un edificio de 20 unidades y la planilla, la convocatoria y la constancia para copiar.
CÓMO AUTOCONVOCAR LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO →Si cambiás de idea o al final podés ir
- ↗Por regla, el poder se puede revocar. La excepción es un poder otorgado como irrevocable, que el Código admite sólo para actos especialmente determinados, con un plazo cierto y por un interés legítimo (art. 380, inc. c).
- ↗Para revocarlo, avisale por escrito al apoderado y al administrador, que representa al consorcio (art. 2065), antes de la asamblea; si es autoconvocada, también a quienes la convocan. La revocación tiene que ponerse en conocimiento de los terceros por medios idóneos y, si no, no se les puede oponer, salvo que se pruebe que la conocían cuando el apoderado actuó (art. 381).
- ↗Si al final vas, votás vos. Presentate y avisá que el poder queda sin efecto, así no hay dos votos por la misma unidad.
- ↗Si la unidad tiene varios dueños y el poder lo dieron todos, cualquiera de ellos puede revocarlo sin los demás (art. 379).
- ↗Un poder para una asamblea se agota con ella: se extingue cuando se cumple el acto encomendado (art. 380, inc. a). Para la próxima, uno nuevo.
- ↗Por regla, también se extingue por la muerte de quien lo dio o del apoderado (art. 380, inc. b).
Si alguien votó por una unidad sin poder, o más allá de lo que el poder decía, el Código prevé que el propietario ratifique después lo que se hizo en su nombre (arts. 369 y 371). No lo recomendamos como plan: una decisión que depende de una ratificación posterior queda abierta a discusión.
Errores frecuentes
- ↗Aceptar un poder de palabra, por teléfono o por un mensaje: no trae una firma que se pueda verificar con el registro de firmas (Ley 941, art. 9, inc. e), y el voto de esa unidad queda expuesto a discusión.
- ↗Usar un poder sin fecha de asamblea, o «para todas las asambleas», para votar temas de más peso que el poder no nombra: sus facultades se interpretan en forma restrictiva (art. 375).
- ↗Usar el poder de una asamblea convocada por el administrador para votar en una autoconvocada, o al revés.
- ↗Votar una reforma del reglamento, una obra nueva o la supresión o limitación de derechos de una unidad con un poder que no lo dice.
- ↗Llegar con más poderes de los que permite el reglamento (art. 2056, inc. n).
- ↗Que uno solo de los dueños vote por una unidad que tiene varios, sin poder de los demás.
- ↗No tener la firma registrada en el libro y presentar un poder sin certificar.
- ↗Darle el poder al administrador para votar su designación, sus honorarios o su rendición de cuentas.
- ↗Elegir para firmar el acta, junto con el presidente, a un apoderado que no es propietario: el Código pide dos propietarios (art. 2062) y no dice si alcanza un apoderado. Lo seguro es que sean propietarios presentes; el apoderado firma como presente.
- ↗Que no quede constancia de los poderes. El consorcio puede pedirle al apoderado una copia del poder firmada por él (art. 374): que quede con la documentación de la asamblea, porque es la prueba de quién votó por cada unidad.
Modelos para copiar
Completalos con los datos de tu edificio y revisá antes el reglamento: puede pedir la firma certificada o limitar cuántos poderes tiene cada uno.
CARTA PODER Asamblea del Consorcio de Propietarios …………………… (calle y número) Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ……/……/……… Yo, …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, propietario/a de la unidad funcional N.º …… (piso ……, depto. ……), con un porcentual de ……,…… %, otorgo poder a …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, [y en forma indistinta a ……………………, DNI ……………,] para que me represente en la asamblea [ordinaria / extraordinaria] del consorcio convocada por …………………… para el día ……/……/……… a las ……:…… hs en primera convocatoria [y a las ……:…… hs en segunda, si el reglamento la prevé], y en sus cuartos intermedios, con facultades para deliberar y votar en mi nombre los puntos del orden del día de la convocatoria, que adjunto, y para firmar el acta como constancia de asistencia. [Si la unidad tiene más de un titular, lo otorgan y lo firman todos: «Nosotros, …………………… (DNI ……………) y …………………… (DNI ……………), titulares de la unidad funcional N.º ……, otorgamos poder a …».] [Si el orden del día incluye una reforma del reglamento o una mejora u obra nueva:] Lo/la faculto expresamente a votar el punto …… (……………………). [Si se propone suprimir o limitar un derecho de mi unidad (art. 2061 del Código Civil y Comercial):] Lo/la faculto expresamente a votar el punto …… y a prestar en mi nombre la conformidad expresa con …………………… [Opcional] Instrucciones de voto: …………………… [Opcional] El/la apoderado/a no puede sustituir este poder. [Opcional] Este poder vale también para la asamblea que se convoque en reemplazo de esta, con el mismo orden del día. Firma …………………… Aclaración …………………… DNI …………… [Certificación de la firma: si el reglamento la pide, si la firma no está en el Libro de Registro de firmas o si el poder lo presenta alguien que la asamblea no conoce.]
CARTA PODER PARA UNA ASAMBLEA AUTOCONVOCADA Consorcio de Propietarios …………………… (calle y número) Art. 2059 del Código Civil y Comercial Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ……/……/……… Yo, …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, propietario/a de la unidad funcional N.º …… (piso ……, depto. ……), con un porcentual de ……,…… %, otorgo poder a …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, [y en forma indistinta a ……………………, DNI ……………,] para que en mi nombre: 1. [Si todavía no firmé la planilla de adhesión:] Apruebe la autoconvocatoria de una asamblea extraordinaria del consorcio y el orden del día que se transcribe abajo, y firme la planilla de adhesión. [Si ya la firmé: Dejo constancia de que firmé la planilla de adhesión el ……/……/………] 2. Asista a esa asamblea, que se celebrará el día ……/……/……… a las ……:…… hs en primera convocatoria [y a las ……:…… hs en segunda, si el reglamento la prevé], en ……………………, y a sus cuartos intermedios. 3. Vote la ratificación de la autoconvocatoria y del orden del día, y cada uno de los puntos del orden del día. 4. Firme el acta como constancia de asistencia. ORDEN DEL DÍA 1. Designación de presidente de la asamblea, secretario de actas y dos propietarios para firmar el acta. 2. Ratificación de la autoconvocatoria y del orden del día (art. 2059 del Código Civil y Comercial). 3. …………………………………… 4. …………………………………… [Si la unidad tiene más de un titular, lo otorgan y lo firman todos.] [Si el orden del día incluye una reforma del reglamento o una mejora u obra nueva:] Lo/la faculto expresamente a votar el punto …… (……………………). [Si se propone suprimir o limitar un derecho de mi unidad (art. 2061 del Código Civil y Comercial):] Lo/la faculto expresamente a votar el punto …… y a prestar en mi nombre la conformidad expresa con …………………… [Opcional] Instrucciones de voto: …………………… [Opcional] El/la apoderado/a no puede sustituir este poder. Firma …………………… Aclaración …………………… DNI …………… [Certificación de la firma: si el reglamento la pide, si la firma no está en el Libro de Registro de firmas o si el administrador puede no ir a la asamblea con ese libro.]
REVOCACIÓN DE PODER Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ……/……/……… Yo, …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, propietario/a de la unidad funcional N.º …… del Consorcio de Propietarios …………………… (calle y número), dejo sin efecto el poder que otorgué el ……/……/……… a …………………… (apellido y nombre), DNI ……………, para la asamblea del ……/……/……… Notifico esta revocación al apoderado/a, al administrador del consorcio, ……………………, [y, si la asamblea es autoconvocada, a los propietarios que la convocan, ……………………,] para que ese poder no se acepte (art. 381 del Código Civil y Comercial). Firma …………………… Aclaración …………………… DNI …………… Recibí copia (apoderado/a): …………………… · Fecha ……/…… Recibí copia (administración): …………………… · Fecha ……/…… [Si es autoconvocada] Recibí copia (convocantes): …………………… · Fecha ……/……
Quién convoca, qué tiene que decir la convocatoria, por qué el Código no fija un quórum y qué mayoría pide cada decisión, con el artículo en cada paso.
LA ASAMBLEA DEL CONSORCIO: CONVOCATORIA, QUÓRUM Y MAYORÍAS →Si tenés una asamblea y no podés ir, o van a juntar poderes para una autoconvocatoria, escribinos: leemos el reglamento de tu edificio y te decimos qué tiene que decir el poder y si hace falta certificar la firma.
Esta nota es informativa y general: no reemplaza el asesoramiento legal específico ni la lectura del reglamento de cada edificio, que puede limitar los poderes y pedir requisitos que la ley no exige.
Abogada (CPACF T° 68 F° 936), socia y responsable del área legal de Ing. Miranda & Asoc. Asesora sobre normativa, gestión de mora, contratos y asuntos laborales del personal de los edificios.
VER PERFIL →
Ingeniero civil (CPIC 17.438, CIPBA 57.503) y administrador de consorcios matriculado en el RPA del GCBA (N.º 18983). Dirige Ing. Miranda & Asoc., estudio de administración técnica de edificios en CABA y GBA norte.
VER PERFIL →- Código Civil y Comercial de la Nación, arts. 284, 288, 358 a 381, 1017, 1666, 1892, 2039, 2046, 2050 a 2052, 2056 a 2062, 2065, 2067, 2129, 2148, 2280, 2323, 2325, 2346, 2353, 2354 y 2363 (InfoLEG, texto actualizado) (se abre en otra pestaña)(opens in a new tab)
- Ley 941 de la Ciudad de Buenos Aires — texto consolidado (Juristeca, Consejo de la Magistratura): art. 9, incs. e y j, y art. 14 (se abre en otra pestaña)(opens in a new tab)
- GCBA — Decreto 551/2010, reglamentación de la Ley 941 (CEDOM): art. 9, incs. e y j (se abre en otra pestaña)(opens in a new tab)