En un edificio, las partes de un conflicto se siguen cruzando en el ascensor. Esa obviedad cambia todo el análisis legal: ganar un juicio contra un vecino con el que se convive puede ser una victoria carísima. Por eso el camino sensato — y en buena parte, el que la propia ley impone — va de lo documentado a lo mediado, y deja el juicio para el final.
Los conflictos típicos
- ↗Ruidos y molestias entre unidades: música, taladros fuera de horario, reuniones.
- ↗Filtraciones y humedades cuya causa —y cuyo costo— se discute entre unidades, o entre una unidad y el consorcio.
- ↗Uso de los espacios comunes: terrazas, cocheras, palieres ocupados.
- ↗Obras y modificaciones hechas sin autorización, o que afectan partes comunes.
- ↗Incumplimientos del reglamento por propietarios u ocupantes.
Qué dice la ley
El primer texto a mirar no es el Código: es el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que fija qué está permitido y qué no en ese consorcio en particular. Sobre esa base, el Código Civil y Comercial aporta dos herramientas centrales:
- ↗Las inmisiones (art. 1973): ruidos, olores, vibraciones y molestias similares no deben exceder la «normal tolerancia». Superado ese umbral, un juez puede ordenar que cesen y fijar una indemnización.
- ↗La infracción al reglamento (art. 2069): ante una violación del reglamento o del Código, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacerla cesar, por la vía procesal más breve disponible. Si el infractor es un ocupante no propietario y reincide, puede incluso ser desalojado.
El rol de la administración
La administración no es juez de los vecinos, y conviene que no juegue a serlo. Lo que sí le corresponde: recibir el reclamo y dejarlo registrado, verificar qué dice el reglamento, intimar por escrito el cumplimiento cuando la infracción es clara, y encuadrar el problema — porque no es lo mismo un conflicto del consorcio (una filtración desde un caño común, el uso de una terraza común) que un conflicto entre particulares, donde el consorcio no es parte.
Un reclamo que quedó por escrito, con fecha y respuesta, vale oro después: es la prueba de que el problema existía y de que se intentó resolver. El reclamo verbal en el pasillo, en cambio, no deja nada.
La mediación prejudicial y sus excepciones
La mediación prejudicial es una instancia obligatoria en las controversias alcanzadas por la Ley 26.589, con las excepciones que establece la propia ley, como las medidas cautelares. La vía aplicable depende del reclamo y de la jurisdicción. La mediación es confidencial y busca un acuerdo que las partes puedan cumplir; puede evitar el tiempo y el costo de un juicio.
En la práctica: se sortea o se elige un mediador y las partes se reúnen con asistencia letrada. El acuerdo se documenta en un acta firmada y, si se incumple, puede exigirse judicialmente en los términos de la ley. Si no hay acuerdo, se labra el acta que cierra la instancia y deja habilitada la vía judicial.
Si no hay acuerdo: el juicio
Agotada la mediación, queda el juicio. Para las infracciones al reglamento, el art. 2069 manda que el reclamo tramite por la vía procesal más breve; para las inmisiones, el juez puede ordenar el cese de la molestia y la reparación del daño. Es un camino que funciona — pero es más lento y más caro que todo lo anterior, y por eso es el último peldaño y no el primero.
Cómo lo trabajamos en el estudio
Intervenimos temprano y por escrito: registramos el reclamo, revisamos el reglamento y la Dra. Nancy Miranda evalúa el caso desde el área legal — qué corresponde al consorcio, qué es entre vecinos y qué vía puede seguirse. Buscamos resolver el conflicto mediante el diálogo y los reclamos documentados, sin demorar las medidas que el caso necesite.
Un conflicto de convivencia bien llevado se resuelve donde se convive. El expediente judicial es la herramienta para el caso excepcional, no el canal por defecto.
Esta nota es informativa y general: no reemplaza el asesoramiento legal específico sobre la situación de cada consorcio ni de cada conflicto.
Abogada (CPACF T° 68 F° 936), socia y responsable del área legal de Ing. Miranda & Asoc. Asesora sobre normativa, gestión de mora, contratos y asuntos laborales del personal de los edificios.
VER PERFIL →