Cuando un consorcio compara propuestas de administración, suele mirar un solo número: el honorario mensual. Pero ese número no sale de la nada — se forma con reglas bastante concretas — y tampoco es el único: hay tareas que las propias cámaras del sector sugieren cobrar aparte. Entender cómo se conforma el costo completo es lo que permite comparar propuestas en serio.
Quién fija el honorario (y quién no)
En la Argentina no existe una tarifa obligatoria para administrar consorcios: el honorario lo acuerdan el consorcio y la administración, y lo aprueba la asamblea. Lo que sí existe son referencias: las cámaras del sector publican periódicamente honorarios sugeridos, que funcionan como vara de comparación. Las dos más citadas son AIERH — la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal — y CAPHAI — la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
«Sugerido» quiere decir exactamente eso: ninguna administración está obligada a cobrar esos valores, ni el consorcio a pagarlos. Pero conocerlos cambia la conversación — un honorario muy por encima o muy por debajo de la referencia merece, como mínimo, una explicación.
La tabla de AIERH, explicada
AIERH publica su tabla cada dos meses, de acceso libre. La mecánica tiene tres piezas:
- ↗La clase del edificio. La tabla distingue cinco clases según los servicios: D (viviendas sociales de operatorias oficiales), C (con servicios comunes), B (con servicios centrales, como calefacción o climatización conjunta), y A y A1 para edificios de mayor categoría. Hay además una clase A2 para complejos y torres de 200 unidades o más, con su propia escala.
- ↗El tamaño. Las clases D, C, B, A y A1 tienen un honorario mínimo que cubre hasta 20 unidades funcionales; a partir de ahí se suma un valor por cada unidad adicional, que baja por franjas a medida que el edificio crece. La clase A2 tiene su propia escala.
- ↗Las unidades complementarias. Cocheras y bauleras no computan como una unidad entera: la propia tabla las tarifa en un 50% de una unidad funcional. Un edificio de 20 departamentos y 10 cocheras se referencia como 25 unidades, no como 30.
Dos aclaraciones que trae la misma tabla: los valores se publican sin IVA, y no varían por la zona de la ciudad en la que esté el edificio — la referencia de Saavedra es la misma que la de Palermo.
Los valores vigentes de la tabla, con ejemplos calculados para edificios típicos, están en nuestra página de honorarios — la actualizamos con cada publicación de AIERH.
VER LA TABLA VIGENTE Y LOS EJEMPLOS →Los aranceles: lo que se sugiere cobrar aparte
La parte menos conocida de la misma publicación: además del honorario mensual, AIERH sugiere aranceles por tareas puntuales. Entre otras: los certificados de deuda de expensas, la confección y firma de declaraciones juradas laborales, fiscales o judiciales, la DDJJ anual del Registro Público de Administradores que exige la Ley 941, la contestación de oficios, las asambleas extraordinarias pedidas por el consorcio, la asistencia a audiencias de mediación en representación del consorcio y la gestión de convenios de pago.
Esto no es letra chica: es la razón por la que dos propuestas con el mismo honorario mensual pueden costar distinto a fin de año. La pregunta correcta al comparar no es sólo «¿cuánto es el honorario?», sino «¿qué incluye, y qué se factura aparte?».
¿Y CAPHAI?
CAPHAI también elabora honorarios sugeridos, con una calculadora de acceso exclusivo para sus socios. Por eso, cuando armamos la comparativa de una propuesta, usamos la tabla pública de AIERH: cualquier propietario puede ir a la fuente y verificar el número — que es exactamente lo que una referencia debería permitir.
Qué mirar en una propuesta de honorarios
- ↗Que el honorario esté por escrito antes de la asamblea, con el criterio que lo explica: unidades, servicios del edificio, personal.
- ↗Qué incluye y qué se factura aparte: certificados, trámites, asambleas extraordinarias.
- ↗Si la administración cobra comisiones sobre compras o proveedores: el honorario no es el único costo posible, y el costo real es el paquete completo.
- ↗Cómo se ajusta en el tiempo: con qué índice y con qué frecuencia.
- ↗La comparación contra la referencia para ese edificio concreto — su clase y sus unidades —, no contra un promedio.
Cómo lo hacemos nosotros
Nuestros honorarios van por escrito antes de la asamblea, calculados por unidades y complejidad del edificio, y no cobramos comisiones sobre compras ni sobre proveedores — está en la propuesta. Y cada propuesta incluye la comparación contra la referencia AIERH del edificio concreto, con el número a la vista: preferimos que la comparación la haga el consorcio, no tener que pedirle que confíe.
«Caro» o «barato» no existe en abstracto: se mide contra la clase del edificio, sus unidades y lo que el honorario incluye. Sin esos tres datos, dos honorarios no se pueden comparar.
Los valores de las tablas cambian cada dos meses: antes de decidir con un número, conviene verificar la publicación vigente en la fuente.
Socia y responsable administrativa de Ing. Miranda & Asoc.: liquidación de expensas, rendiciones con el comprobante de cada gasto y atención directa a consejos y propietarios, en español, inglés y portugués.
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