La mora en las expensas afecta a todo el edificio: los gastos comunes continúan y la falta de cobro compromete los recursos disponibles para pagarlos. El Código Civil y Comercial prevé herramientas específicas para reclamar esa deuda. Esta nota repasa las principales etapas, del primer aviso a la evaluación de la vía judicial.
- 01 · AVISOReclamo temprano y contacto directo
- 02 · INTIMACIÓNReclamo fehaciente por carta documento
- 03 · CERTIFICADOEl título ejecutivo del art. 2048
- 04 · EJECUCIÓNJuicio ejecutivo, embargo y cobro
Por qué la ley trata distinto a las expensas
Las expensas mantienen en funcionamiento cosas que no pueden esperar: ascensores, bombas de agua, seguros, sueldos del personal. El Código Civil y Comercial lo reconoce con tres reglas que conviene conocer antes de hablar de juicios:
- ↗La obligación no admite excusas. El propietario no se libera renunciando al uso de los servicios comunes, vendiendo, ni siquiera abandonando la unidad (art. 2049).
- ↗El certificado de deuda, emitido con los requisitos legales, es título ejecutivo y permite reclamar por esa vía (art. 2048). Eso no garantiza un plazo de cobro.
- ↗El crédito por expensas tiene privilegio especial sobre la propia unidad (art. 2582): cobra antes que la mayoría de los otros acreedores.
Primera etapa: la gestión extrajudicial
La gestión extrajudicial busca regularizar la deuda sin llegar a juicio. El circuito es escalonado y queda por escrito: el saldo deudor visible en cada liquidación, el contacto directo con el propietario apenas se atrasa, y —si el atraso persiste— la intimación fehaciente por carta documento, con el detalle de la deuda y el plazo para regularizar.
En esta etapa también se encuadran los planes de pago. Un plan razonable, aprobado según lo que disponga el reglamento o la asamblea y documentado por escrito, puede facilitar el cobro y evitar parte de los costos de un juicio. El acuerdo debe dejar claros los importes, los plazos y las condiciones.
El certificado de deuda: la llave del juicio
El art. 2048 del Código dice que el certificado de deuda expedido por el administrador —y aprobado por el consejo de propietarios, si existe— es título ejecutivo. En la práctica: un documento que el juez toma como prueba suficiente de la deuda, sin necesidad de discutir primero todo el fondo del asunto.
Acá se nota la diferencia entre una administración prolija y una desprolija. El certificado vale lo que valen las liquidaciones que tiene detrás: expensas liquidadas en tiempo, con criterio uniforme y con la documentación respaldatoria en orden hacen un título sólido. Liquidaciones confusas o intereses aplicados sin criterio son exactamente el flanco que un deudor va a atacar.
El juicio ejecutivo
Con el certificado, el consorcio va a un juicio ejecutivo: una vía pensada para cobrar rápido, donde las defensas del deudor son acotadas. El propio Código le cierra la puerta a la excusa más habitual: el propietario no puede negarse a pagar invocando reclamos que tenga contra el consorcio (art. 2049) — esos reclamos se discuten aparte, por la vía que corresponda.
Un detalle procesal que agiliza: para los procesos de ejecución, la mediación prejudicial es optativa para quien reclama (art. 6 de la Ley 26.589, según el texto vigente). El consorcio puede intentarla si la ve útil, pero no está obligado a pasar por esa instancia antes de ejecutar.
Dentro del juicio pueden solicitarse medidas como el embargo de la unidad, de cuentas o de otros bienes, según corresponda. La subasta es una posibilidad dentro del proceso, pero también pueden evaluarse acuerdos para regularizar la deuda. El curso y los tiempos dependen del caso.
La deuda acompaña a la unidad
Es la regla que más sorprende a quien compra: el art. 2049 alcanza también a las expensas devengadas antes de la adquisición. Quien compra una unidad con deuda responde por ella. Por eso, antes de escriturar, se pide el certificado de deuda de expensas — y por eso una deuda de expensas nunca «muere» con la venta del departamento.
El Código suma otra red: además del propietario, están obligados al pago los poseedores por cualquier título (art. 2050) — sin que eso libere al propietario. El consorcio puede reclamar a unos y otros.
Cómo lo trabajamos en el estudio
Trabajamos la mora por etapas: aviso y contacto directo ante el atraso, intimación fehaciente si persiste y evaluación de la vía judicial cuando corresponda, según las facultades y autorizaciones aplicables. La Dra. Nancy Miranda está a cargo del seguimiento legal. Cada reclamo, respuesta y acuerdo queda documentado para dar continuidad a la gestión.
Intervenir temprano permite evaluar acuerdos y actuar antes de que la deuda siga creciendo. La vía de cobro se define según cada caso, con la documentación y el asesoramiento legal correspondientes.
Esta nota es informativa y general: no reemplaza el asesoramiento legal específico sobre la situación de cada consorcio ni de cada deuda.
Abogada (CPACF T° 68 F° 936), socia y responsable del área legal de Ing. Miranda & Asoc. Asesora sobre normativa, gestión de mora, contratos y asuntos laborales del personal de los edificios.
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