Los controles obligatorios del edificio en CABA: cuáles son, cada cuánto vencen y quién los firma

Al revisar los controles de tu edificio, podés encontrar referencias a la Ley 257 de fachadas, la Ordenanza 49.308 de ascensores, la limpieza semestral de tanques o la desinfección mensual con certificado. Conviene comprobar qué norma respalda hoy cada servicio. La Ciudad reordenó el régimen de conservación en el Título 5 del Código de Edificación (Ley 6100, texto ordenado por la Ley 6438) y en sus Reglamentos Técnicos; varias de aquellas referencias figuran como no vigentes en el Boletín Oficial.

Esta guía repasa, control por control, qué exige hoy la Ciudad, cada cuánto vence, quién lo firma y qué queda como constancia. Cada dato está tomado del texto oficial vigente al 6 de septiembre de 2026. Las normas cambian; la fuente que manda es siempre la oficial, y por eso van todas al pie.

La obligación de fondo está en el artículo 5.1 del Código: todo edificio librado al uso debe ser objeto de conservación y mantenimiento, y son los propietarios —en propiedad horizontal, el consorcio— quienes deben mantener el inmueble y sus instalaciones en condiciones de seguridad, higiene y salubridad e informar su estado según los Reglamentos Técnicos. El administrador es quien lo ejecuta: desde la reforma de 2018, la Ley 941 le exige atender la conservación de las partes comunes y hacer las diligencias para cumplir la normativa vigente en mantenimiento edilicio, instalaciones, protección contra incendio, higiene y seguridad, control de plagas y cuidado del agua potable (art. 9, inc. b).

1. Fachadas y balcones

Qué exige

El artículo 5.1.2 del Código obliga a verificar periódicamente la fachada y sus elementos —balcones, cornisas, revestimientos, marquesinas, carpinterías— incluidas sus fijaciones, niveles, escuadra y las cargas a las que están sometidos. Es el régimen que reemplazó a la Ley 257: la Ley 6438 la abrogó de manera expresa, y la tabla de plazos que rige hoy entró con la Ley 6116 en 2018 y quedó incorporada al Código.

Cada cuánto

• ↗Edificios de 15 a 25 años de antigüedad: cada 15 años.
• ↗Más de 25 a 35 años: cada 12 años.
• ↗Más de 35 a 45 años: cada 10 años.
• ↗Más de 45 a 55 años: cada 9 años.
• ↗Más de 55 a 70 años: cada 5 años.
• ↗Más de 70 años: cada 4 años.

La obligación arranca a los 15 años de antigüedad, contados desde el certificado final de obra. Con la Ley 257 arrancaba a los 10, y algunas páginas oficiales todavía lo dicen así: es texto heredado, manda el Código. Quedan eximidas las construcciones de planta baja de hasta 4 metros sin salientes y las viviendas de hasta 9 metros retiradas al menos 3 metros de la línea oficial, también sin salientes.

Quién lo firma y qué queda

Un profesional matriculado con incumbencia en la tarea firma el Certificado de Conservación y su Informe Técnico, que se presentan ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras por el portal de instalaciones de la Agencia Gubernamental de Control (AGC). El certificado queda registrado con código QR; si la fachada no supera la verificación, no se otorga hasta reparar. Incumplir cuesta una multa de 1.000 a 5.500 unidades fijas (Ley 451, art. 2.2.14.1), y la Ciudad puede colocar la faja de fachada en infracción.

2. Ascensores y montacargas

Todo edificio con medios de elevación debe disponer obligatoriamente de un servicio de mantenimiento y asistencia técnica (art. 5.1.5), a cargo de una empresa conservadora con permiso anual de la AGC y un representante técnico matriculado. La Ordenanza 49.308 que todavía aparece en muchos presupuestos figura como no vigente: hoy rige el Reglamento Técnico de elevadores.

• ↗Informe mensual del representante técnico en el libro digital del elevador, con un resultado: apto, apto con mejoras menores, no apto o fuera de servicio.
• ↗Tareas mínimas mensuales (limpieza, lubricación, contactos, cables, puesta a tierra, cerraduras) y semestrales (desgaste de cables, guías, límites finales, aparato de seguridad).
• ↗Oblea con código QR dentro del ascensor y en planta baja: vence el 31 de diciembre de cada año y se renueva hasta el 31 de marzo del siguiente.
• ↗Seguro de responsabilidad civil por cada elevador, con mínimos fijados en unidades fijas.

El Régimen de Faltas no tiene un tipo propio para ascensores: aplica la sanción genérica por incumplir el Código, de 50 a 5.500 unidades fijas y/o clausura (Ley 451, art. 2.2.14).

3. Matafuegos

La vigencia de la recarga o mantenimiento es de un año (art. 5.1.7.2), contado desde la tarjeta identificativa; junto con la recarga se hace una revisión completa del equipo. Cada extintor lleva la tarjeta de la AGC con código QR —empresa, vencimiento, prueba hidráulica, ubicación— y el consorcio debe declarar sus extintores y la empresa a cargo, que tiene que estar inscripta en el registro de fabricantes, reparadores y recargadores de la AGC. Sin carga vigente o sin las constancias, la multa va de 1.000 a 3.500 unidades fijas y/o clausura (Ley 451, art. 2.1.1).

4. Instalaciones fijas contra incendio

Si el edificio tiene hidrantes, rociadores o detección de incendio, esa instalación se declara en el Registro de Mantenimiento de Instalaciones Fijas contra Incendio (IFCI) de la AGC y la mantiene una empresa registrada con representante técnico matriculado, con libro digital y oblea QR que vence el 31 de diciembre y se renueva hasta el 31 de marzo. El Reglamento es explícito para las viviendas multifamiliares: si la instalación no está registrada o no tiene informe vigente, las consecuencias son responsabilidad del consorcio.

5. Calderas y termotanques centrales

Se declaran en el Registro de Instalaciones Térmicas (RIT) de la AGC a partir de 50.000 kcal/h de potencia o 300 litros de acumulación de agua; las baterías de termotanques suman su capacidad. La Ordenanza 33.677 y su libro en papel quedaron derogados por la Ley 6316 en 2020: hoy hay libro digital, oblea QR anual (vence el 31 de diciembre, se renueva hasta el 31 de marzo) y un profesional certificante matriculado y habilitado por su consejo; si la instalación funciona a gas, además tiene que ser gasista matriculado de primera categoría.

• ↗Informes de certificación: termotanque, cada seis meses; caldera de agua caliente, de vapor a baja presión o de fluido térmico, cada cuatro; caldera de vapor a alta presión, cada tres.
• ↗Verificaciones mensuales de los dispositivos de seguridad (corte por bajo nivel, falta de llama, quemador) y mantenimiento anual completo: limpieza, eficiencia de combustión, válvulas de seguridad.
• ↗Seguro de responsabilidad civil con mínimos en unidades fijas según el tipo de equipo.

6. Tanques de agua

Acá está el cambio que más se ignora. La limpieza semestral con empresa registrada salía de la Ordenanza 45.593, y esa ordenanza fue abrogada por la Ley 6040 en 2018. Lo que exige la ley vigente es distinto:

• ↗Un plan de limpieza, mantenimiento y desinfección de los tanques aprobado por el consorcio, con su periodicidad asentada en el libro de actas de asamblea.
• ↗Un análisis bacteriológico y fisicoquímico del agua de los tanques, como mínimo una vez al año.
• ↗Si el análisis no cumple los estándares del ente regulador, limpiar y desinfectar dentro de los 15 días corridos.

La declaración jurada anual del administrador ante el Registro Público de Administradores pide adjuntar el acta con ese plan. Omitir la limpieza o el análisis anual se sanciona con 500 a 2.000 unidades fijas, y no limpiar con el agua fuera de estándar, con 1.000 a 3.000 (Ley 451, art. 1.2.3). El registro de empresas de limpieza de tanques de la Ciudad está discontinuado desde 2018: no hay obligación de contratar una empresa inscripta, pero sí de tener el plan, el análisis y las constancias de cada servicio.

7. Control de plagas

La desinfección mensual obligatoria con certificado prevista por normas anteriores cambió: la Ordenanza 36.352 figura como no vigente y la periodicidad mensual que había fijado la Agencia de Protección Ambiental fue dejada sin efecto en 2019 (Resolución 35/APRA/19). Lo que queda es una obligación de resultado: el Régimen de Faltas sanciona con 100 a 1.400 unidades fijas al inmueble donde se compruebe la presencia de roedores sin desinfecciones y desratizaciones periódicas, y en propiedad horizontal la multa se aplica al consorcio (Ley 451, art. 1.3.22). En la práctica, la periodicidad la decide la asamblea según el edificio, y cada servicio queda con su constancia.

Otros controles: qué alcance tiene la obligación

• ↗Certificación eléctrica periódica. El Código la prevé (art. 5.1.3), pero el Reglamento Técnico la limita a las instalaciones de actividades económicas en establecimientos críticos y a los eventos. Para un edificio de vivienda no se establece una periodicidad obligatoria general en ese régimen. Sí conviene una revisión profesional del tablero y de las partes comunes como parte del mantenimiento.
• ↗Revisión periódica de gas. No hay una norma de la Ciudad que la imponga al consorcio. Lo vigente es nacional: sobre la instalación interna sólo puede trabajar un instalador matriculado, y cuando la distribuidora detecta una irregularidad en las partes comunes deja una notificación formal que firma el administrador y que hay que resolver antes de la rehabilitación del servicio.
• ↗Sistema de autoprotección (Ley 5920). Para los inmuebles destinados exclusivamente a vivienda es voluntario.

Qué tiene que ver la Ley 941

La ley del Registro Público de Administradores no fija ninguna de estas periodicidades, pero cierra el circuito. El administrador debe atender la conservación de las partes comunes y cumplir la normativa de mantenimiento, instalaciones, incendio, plagas y agua potable (art. 9, inc. b); no puede contratar prestadores sin el título o la matrícula que la legislación exija (art. 11, inc. a); la liquidación mensual tiene que detallar el número de matrícula de cada contratista y el trabajo realizado (art. 10, inc. e); y la declaración jurada anual ante el registro tiene que detallar los pagos por mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios (art. 12, inc. d). Incumplir esas obligaciones es infracción (art. 15) y se sanciona con apercibimiento, multa de 300 a 20.000 unidades fijas, suspensión de hasta nueve meses o exclusión del registro (art. 16). Cómo se denuncia, paso por paso, está en la guía sobre cómo denunciar a un administrador.

Por dónde empezar a verificar los controles de tu edificio

• ↗Escanear los códigos QR: muestran la empresa, el vencimiento y el estado tal como están cargados en el registro de la AGC. Verificá también el plazo de renovación que corresponde a cada instalación.
• ↗Pedir la liquidación: la matrícula de la conservadora, del profesional certificante y de la recargadora tiene que estar en el detalle de pagos.
• ↗Cruzar con la declaración jurada anual que el administrador presenta ante el RPA, que también es documentación del consorcio.

En resumen

El calendario reúne los controles que correspondan al edificio: fachadas, ascensores, matafuegos, instalaciones fijas contra incendio, instalaciones térmicas y tanques de agua. El plan de plagas se define según las necesidades del inmueble. Antes de contratar un control presentado como obligatorio, pedí la norma aplicable, su periodicidad y la constancia que debe entregarse. Algunos regímenes cambiaron y otros incorporaron registros digitales.

Esta guía es informativa y general. Las periodicidades, montos y registros citados corresponden a los textos oficiales vigentes a la fecha de publicación; ante un caso concreto, corresponde verificar la norma actual y consultar al profesional que corresponda.

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Maximiliano Miranda

ING. CIVIL — ADMINISTRADOR RPA 18983

Ingeniero civil (CPIC 17.438, CIPBA 57.503) y administrador de consorcios matriculado en el RPA del GCBA (N.º 18983). Dirige Ing. Miranda & Asoc., estudio de administración técnica de edificios en CABA y GBA norte.

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