Cañerías comunes y propias: quién paga la reparación en un consorcio

Se mancha el cielorraso del 3.º B. Arriba, en el 4.º A, no ven nada raro. El plomero levanta la carpeta, encuentra el caño picado y ahí empieza la discusión: ¿esto lo paga el consorcio o el propietario? En muchos edificios la respuesta se improvisa en el momento, y lo improvisado vuelve como reclamo.

La respuesta está en el Código Civil y Comercial, y no es exactamente la que circula en los grupos del edificio. Esta guía explica qué es común y qué es propio, quién paga cada tramo, qué puede precisar el reglamento de tu edificio y qué tiene que hacer la administración cuando aparece la pérdida. Cada norma va con su artículo, y las fuentes oficiales consultadas quedan al pie.

La frase que se repite y lo que dice el texto

La frase es conocida: «el caño es común hasta que entra a tu departamento; de ahí para adentro es tuyo». Suena razonable y se usa para cerrar discusiones. El problema es que el Código no dice eso de las cañerías.

Artículo 2041, inciso f: son necesariamente comunes «las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional». La coma separa dos supuestos: las cañerías, en toda su extensión; el límite del ingreso a la unidad está escrito sobre los cableados.

No es un detalle de redacción. Significa que un caño no se vuelve propio por el solo hecho de pasar por dentro de una unidad. El criterio que ordena el régimen es otro y está un artículo antes.

El criterio no es dónde pasa el caño, es a quién sirve

El artículo 2040 define las cosas y partes comunes como las «de uso común» de todas o de algunas unidades funcionales, o las indispensables para mantener su seguridad, más las que determine el reglamento de propiedad horizontal. Y cierra con la regla que decide los casos dudosos: «las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes».

Del otro lado, el artículo 2043 enumera lo necesariamente propio: las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por las estructuras divisorias de la unidad, los tabiques internos no portantes, las puertas, las ventanas, los artefactos y los revestimientos, incluso los de los balcones. También son propias las que, siendo susceptibles de un derecho exclusivo, el reglamento prevé como tales.

Leídos juntos, los extremos son claros. El inodoro, la grifería, el calefón y el revestimiento del baño son propios: el Código nombra a los artefactos y a los revestimientos con todas las letras. Un montante que baja por el edificio y alimenta a diez unidades es común, pase por donde pase. Entre esos dos extremos está el ramal que sale del montante y llega a un solo departamento: ahí es donde hay que leer el reglamento del edificio.

El mismo caño, dos situaciones distintas

FIG. 02 — EL MONTANTE, EL RAMAL Y EL CAÑO QUE CRUZA UNA UNIDAD

El panel A es el caso habitual: el montante común, el ramal que sale hacia la unidad y los artefactos propios. El panel B es el que genera más discusiones: un montante que pasa por dentro de un departamento —dentro de un tabique del baño, de un placard, de un conducto— y que sirve a todas las unidades de esa columna. Que esté del otro lado de la puerta no lo hace propio: sigue siendo de uso común, y el propietario que lo tiene en su unidad no tiene por qué pagar su reparación.

Quién paga: el artículo 2048

El reparto de la cuenta está en dos renglones del artículo 2048. El primero: «cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional». El segundo: además debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y de «reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble».

Reparar una cañería común es una expensa ordinaria, no una extraordinaria: está en el segundo renglón del artículo 2048. No hace falta asamblea para arreglar un montante que pierde. Lo que sí necesita decisión de la asamblea son las expensas extraordinarias y las mejoras u obras nuevas sobre partes comunes, que además exigen informe técnico previo de un profesional autorizado (art. 2051).

La línea entre reparar y hacer una obra nueva no siempre es obvia, y el Código no la define. Cambiar el tramo picado de un montante es reparación. Renovar la instalación entera del edificio por otra distinta se parece más a una obra: cuando la intervención cambia la instalación en vez de devolverla a su estado, conviene pasarla por asamblea con el informe técnico del artículo 2051, que es exactamente lo que evita que la decisión se discuta después.

Lo que el Código deja al reglamento de cada edificio

Las enumeraciones de los artículos 2041 y 2042 tienen, según el propio texto, «carácter enunciativo»: no son listas cerradas. Y el reglamento de propiedad horizontal tiene que enumerar los bienes propios y las cosas y partes comunes del edificio — son dos incisos obligatorios de su contenido (art. 2056, incisos c y d). Por eso, ante una discusión concreta, el primer documento que hay que leer no es el Código: es el reglamento del edificio.

Dos advertencias sobre ese documento. Si el reglamento es anterior a agosto de 2015, cita la Ley 13.512, derogada por el artículo 3, inciso a, de la Ley 26.994 desde el 1 de agosto de 2015: el reglamento sigue rigiendo el edificio, pero se lee con el Código vigente. Y si el reglamento nada dice sobre un tramo, vuelve a mandar la regla del artículo 2040: lo que no tiene uso determinado se considera común.

Cuando el agua aparece en el departamento de abajo

Antes de decidir quién paga hay que saber de dónde viene el agua, y eso no se resuelve mirando la mancha. Una filtración en un cielorraso puede venir de un ramal de la unidad de arriba, de un montante común embutido en el mismo tabique, de una junta de piso, de una losa o de una terraza. Son responsables distintos y reparaciones distintas: abrir donde se ve la humedad es la forma más cara de averiguarlo.

Para inspeccionar hace falta entrar, y eso también está previsto: el propietario está obligado a «permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación» (art. 2046, inc. e). No es una gentileza del vecino: es una obligación suya.

Reparar el caño y responder por el daño son dos cuentas distintas

Una cosa es quién paga el caño y otra quién paga el cielorraso, la pintura o el mueble arruinado. El Código trata el daño aparte: el artículo 1757 hace responder por el daño causado por el riesgo o vicio de las cosas, y aclara que esa responsabilidad es objetiva; el 1758 la pone en cabeza del dueño y del guardián, como responsables concurrentes. A eso se suma el deber general de prevención del artículo 1710: evitar el daño y no agravarlo, en lo que dependa de cada uno.

En la práctica eso se traduce en algo simple: el que demora una reparación que le corresponde agranda su propia cuenta. Y antes de discutir la pintura conviene revisar la póliza: el administrador está obligado a mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica (art. 2067, inc. h). Qué cubre y hasta cuánto lo dice la póliza de cada edificio, y denunciar el siniestro a tiempo es parte del trabajo de la administración.

Qué tiene que hacer la administración

El Código le da al administrador tres deberes que caen justo sobre este tema: atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio, y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales (art. 2067, inc. c); ejecutar las decisiones de la asamblea (inc. b); y mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios (inc. h).

En la Ciudad de Buenos Aires se suma la Ley 941. Su artículo 9, inciso b, le exige al administrador «atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas», y proveer el cuidado del agua potable. El inciso c le exige, además, asegurar al edificio contra incendio y accidentes, al personal del consorcio y a terceros. Una pérdida en un montante no es una molestia entre vecinos: es mantenimiento de una instalación común, y su incumplimiento, cuando obedece a razones atribuibles al administrador, es infracción por el artículo 15, inciso d.

La obligación de fondo es todavía más amplia y viene del Código de Edificación: todo edificio librado al uso debe ser objeto de conservación y mantenimiento, y son los propietarios —en propiedad horizontal, los copropietarios— quienes deben conservar el inmueble y sus instalaciones en condiciones de seguridad, higiene y salubridad (Título 5, artículo 5.1, texto ordenado por la Ley 6438). Para las cañerías no hay un régimen de certificación periódica como el de ascensores, calderas o incendio: rige ese deber general.

El presupuesto de la reparación

Acá hay una segunda frase muy repetida que conviene revisar: la Ley 941 no exige tres presupuestos ni fija un monto a partir del cual haya que pedir varios. Lo que exige es qué tiene que contener cada presupuesto que el administrador contrata o lleva al consorcio (art. 11): matrícula del contratista cuando la ley la pide, datos e inscripción en AFIP y ANSES, precios de materiales y mano de obra detallados por separado, plazo de ejecución, si hay garantía y por cuánto, plazo de validez del precio y seguros de riesgos del trabajo y de responsabilidad civil. Pedir tres presupuestos comparables es criterio nuestro, no una obligación porteña.

La urgencia está prevista. El último párrafo del artículo 11 permite al administrador exceptuarse de esos requisitos cuando la reparación es urgente o sirve para evitar daños mayores, «limitando la intervención a lo indispensable». El Decreto 551/10 define esas reparaciones de urgencia: las necesarias para evitar un grave riesgo o un daño serio e inminente sobre bienes de copropietarios, ocupantes o terceros, o cuando un deterioro ya ocasiona grave daño y hay que repararlo de inmediato. Un caño roto entra ahí: primero se corta la pérdida, después se completa el papelerío.

Esos cuatro papeles son los que después sostienen la liquidación: el propietario que ve un gasto de plomería en su expensa tiene derecho a saber qué se reparó, dónde estaba la falla y por qué el costo le corresponde al consorcio y no a una unidad.

Hasta dónde llega el edificio: el punto de enlace

La otra frontera de la discusión no está adentro sino afuera: dónde termina la instalación del edificio y empieza la de la empresa que presta el servicio. El Código de Edificación de la Ciudad lo define con precisión en su artículo 3.9.8.1: las instalaciones sanitarias se dividen en externas e internas, y «los puntos de enlace son aquellos en que se dividen las responsabilidades de construcción y mantenimiento entre propietarios (desde el enlace hacia el interior del inmueble) y prestadores de servicios (desde el enlace hacia el espacio público)». Ese punto de enlace es el extremo de la conexión externa sobre la línea oficial del predio; la llave maestra y el medidor son parte de la conexión externa.

El marco regulatorio del servicio dice lo mismo desde el otro lado. Según su texto ordenado vigente, es responsabilidad exclusiva del usuario «toda cañería situada aguas abajo del medidor de agua y/o de la llave de paso de la caja de conexión a las redes de distribución de la Concesionaria, que no se encuentren en la vía pública», y en desagües cloacales el límite es la línea municipal del inmueble. Dos normas distintas, una nacional y una porteña, trazando la misma línea.

La excepción que sorprende: el tramo de desagüe pluvial que sale del edificio y cruza la vereda hasta el cordón cuneta no es de la prestadora ni de la Ciudad. El artículo 3.9.8.1 lo considera parte integrante de las instalaciones internas, «por lo que quedan bajo responsabilidad del propietario en cuanto a su construcción y mantenimiento». Está afuera del edificio y lo paga el consorcio.

Queda un caso que llega seguido a la administración: la factura disparada por una pérdida que nadie ve. La reparación de esa pérdida es siempre del lado del consorcio, porque está aguas abajo del medidor. Lo que sí puede pedirse es el ajuste de la facturación al consumo del período anterior, y para eso hay dos condiciones: avisarle a la prestadora y reparar la pérdida dentro del plazo que ella indique.

Cinco errores que salen caros

• ↗Cobrarle la reparación al propietario porque el caño estaba dentro de su departamento, sin preguntarse a quién servía ese caño.
• ↗Cargar a expensas el arreglo de un artefacto propio: la grifería, el calefón y el inodoro son de la unidad, y el Código los nombra.
• ↗Reparar el cielorraso antes que la pérdida: la mancha vuelve y el gasto se hace dos veces.
• ↗Decidir sin diagnóstico, rompiendo donde se ve la humedad en lugar de donde está la falla.
• ↗No dejar nada por escrito: sin reclamo registrado ni informe de la inspección, la discusión termina siendo palabra contra palabra.
• ↗Suponer que lo que está en la vereda no es del edificio: el desagüe pluvial hasta el cordón cuneta es instalación interna y lo mantiene el consorcio.

Cómo se decide, en orden

Primero el reglamento de propiedad horizontal, que es el que enumera bienes propios y partes comunes de tu edificio. Después el criterio del artículo 2040: si el caño sirve a más de una unidad, es común, pase por donde pase. Y siempre el diagnóstico técnico antes que la discusión: quién paga se define sobre el tramo que falló, no sobre el piso donde apareció el agua.

Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento profesional sobre un caso concreto: el reglamento de cada edificio y las circunstancias de cada pérdida pueden cambiar la respuesta.

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Maximiliano Miranda

ING. CIVIL — ADMINISTRADOR RPA 18983

Ingeniero civil (CPIC 17.438, CIPBA 57.503) y administrador de consorcios matriculado en el RPA del GCBA (N.º 18983). Dirige Ing. Miranda & Asoc., estudio de administración técnica de edificios en CABA y GBA norte.

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